31 Mar

Fin de la Loi pinel pour le 31 décembre 2017, donc faites-vite!!

Qu’est ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est une loi de défiscalisation qui succède à la loi DUFLOT. Elle

a été mise en place dans le but d’inciter l’investissement dans l’immobilier

 

locatif notamment la construction de nouveaux logements à usage locatif

afin de répondre à un besoin d’offres de logements. Le dispositif Pinel

permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine tout en réduisant

son imposition.

Quelles sont les étapes pour profiter de la loi Pinel ?

- Acquérir un bien immobilier

- Le louer pendant une durée minimum de 6 années

- Profitez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21%.

L’acquisition d’un bien immobilier

La loi Pinel vous permet de vous constituer un patrimoine et ce, avec peu

ou pas d’apport puisque celui-ci sera financé par :

- Les loyers que vous percevrez ;

- La réduction d’impôt ;

- Un effort d’épargne de votre part

De plus, il est conseillé de souscrire un prêt dans le cadre d’une

acquisition en loi Pinel dans la mesure où les intérêts d’emprunts sont

déductibles de votre revenu foncier.

A. Dans quels types de logements investir ?

Pour profiter de la défiscalisation Pinel, il faut que le bien immobilier soit

neuf, rénové ou en état futur d’achèvement. Il doit avoir été acquis entre

le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017et mis en location à titre

d’habitation principale à nue pour une durée de 6,9 ou 12 ans.

Ce bien doit respecter des normes de confort et de performance

énergétique RT2012 ou BBC.

Neuf ou ancien ?

L’investissement Pinel est un investissement à long terme (minimum 6

années de location sont nécessaires pour profiter de la défiscalisation).

Ainsi lorsque vous achetez votre bien Pinel Neuf vous savez que vous

n’aurez pas de gros travaux à effectuer pour mettre le bien aux normes

mais également pour le rendre habitable pour le locataire.

L’investissement Pinel vous permet d’acquérir un bien immobilier qui doit

dans un premier temps être loué mais passée cette période, vous

disposez du bien à votre convenance. Vous pourrez alors le louer ou

l’habiter.

Qu’est ce que la vente en l’état futur d’achèvement ?

Dans le cas de la vente en l’état futur d’achèvement, vous devenez

propriétaire du bien au fur et à mesure de l’achèvement des travaux. On

parle ainsi d’achat en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). La vente

en l’état futur d’achèvement consiste à devenir propriétaire du bien au fur

et à mesure de sa construction. En France, ce régime protège l’acquéreur.

Pour acquérir en VEFA, vous devrez signer un contrat de réservation (la

réservation valide et bloque le lot ainsi que son prix). Ce contrat reprend

toutes les caractéristiques du bien (le prix, la superficie, le nombre de

pièces, les plans, etc…) La signature de ce contrat s’accompagne du

versement d’un dépôt de garantie.

Des appels de fonds sont faits à l’acquéreur à mesure que les travaux

avancent. Ils sont régis par le Code de Construction et sont spécifiques à

tout achat en VEFA. Ces appels de fonds sont généralement de :

- 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,

- 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau (toiture),

- 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,

- Les 5 % restants sont dus lors de la réception des travaux

Vous n’avez pas envie de passer votre temps à prospecter tous les

appartements qui sont éligibles au dispositif Pinel ? Faites appel à nos

conseillers. Ils vous sélectionneront les meilleurs biens immobiliers qui

répondent à vos critères.

B. L’emplacement du bien immobilier

L’objectif de la loi Pinel est d’inciter l’investissement immobilier locatif. Le

zonage prévu par la loi Pinel porte essentiellement sur les villes les plus

demandées au niveau locatif c’est à dire les villes où la demande de

logements est plus forte que l’offre. La zone A bis regroupe Paris, les

Yvelines, les Hauts de Seine, la Seine Saint Denis, le Val de Marne et le

Val d’Oise.

La zone A prend en compte les communes de l'agglomération parisienne,

de la Côte d'Azur, du Genevois français, de l'agglomération lyonnaise. Le

plafond de loyer fixé pour cette zone est de 12,49 euros.

La zone B1 comporte les villes de plus de 250 000 habitants : grande

couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La

Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outremer,

Corse, etc

La zone B2 est composée des villes ayant entre 50 000 et 150 000

habitants, zones frontalières ou littorales, limites de l'Île-de-France.

L’emplacement de l’appartement est primordial. Les locataires vont

rechercher un appartement situé dans une zone particulière et ensuite ils

regarderont les prix des loyers.

Un appartement situé dans une résidence à l’aspect agréable est un

atout. Privilégiez les appartements situés dans les grandes villes. En effet,

ceux-ci trouvent plus facilement un locataire et sont donc plus rentables.

Les locataires rechercheront la proximité des écoles, des commerces et

des transports. Plus votre appartement est situé dans un endroit qui offre

des possibilités plus il sera convoité. Votre objectif est de louer votre

appartement pendant une période minimum de 6 années.

C. Le prix et la surface du bien immobilier

1. Le prix

Combien allez vous investir ?

La question qu’il faut vous poser est combien souhaitez vous déduire de

vos impôts et où aller vous investir.

La loi Pinel prévoit un plafonnement du prix de revient du bien immobilier

de 300 000 euros.

Vous pouvez acheter un bien qui vaut 350 000 euros mais seuls 300 000

euros seront pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt. Ainsi la

loi Pinel vous permet d’obtenir une réduction totale d’imposition

maximum de 63 000 euros.

Achat avec des fonds propres ou un crédit ? Notre avis sur la question :

achat à crédit permet de bénéficier de l’effet crédit levier. Il est

aujourd’hui plus important de recourir à un crédit pour acquérir ce bien

immobilier (les intérêts sont des charges déductibles) et de placer vos

capitaux propres sur un autre placement.

D. Profitez de revenus complémentaires et d’une

réduction d’impôt

Le dispositif Pinel est parfaitement adapté à un projet de préparation de

retraite. En effet, il vous permet une fois à la retraite, de percevoir des

revenus supplémentaires. Vous pouvez même faire le choix de les

percevoir sous forme de rente.

Si vous réalisez un investissement immobilier en respectant les conditions

de la loi Pinel, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt. Celle-ci est de

12% pour un bien loué pendant 6 ans, 18% pour une location durant 9

ans et 21% pour une location de 12 ans.

Plafonds de ressources

Pour les baux conclus en 2016, en métropole, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36.993 € 36.993 € 30.151 € 27.136 €
Couple 55.287 € 55.287 € 40.265 € 36.238 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge 72.476 € 66.460 € 48.422 € 43.580 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge 86.531 € 76.606 € 58.456 € 52.611 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge 102.955 € 94.240 € 68.766 € 61.890 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge 115.851 € 106.049 € 77.499 € 69.749 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 12.908 € + 11.816 € + 8.646 € + 7.780 €

Plafonds de loyers

Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2016, à :

Zone A bis 16,83 €
Zone A 12,50 €
Zone B1 10,07 €
Zone B2 (sur agrément) 8,75 €

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