30 Nov

Quel est le champ d’application du droit de préemption de la Safer ?

I. Cessions à titre onéreux soumises au droit de préemption (vente, adjudication, échange, apport en société, dation en paiement).

1) Immeubles non bâtis.

Le droit de préemption de la Safer continue de s'appliquer en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du décret attributif (art. L. 143-7 du code rural). Les critères retenus pour caractériser les terrains nus à vocation agricole préemptables sont néanmoins clarifiés puisque la vocation agricole des terrains résulte désormais des documents d'urbanisme. Il s'agit ainsi :

- des terrains situés dans une zone agricole protégée (art. L. 112-2 du code rural), des terrains situés à l'intérieur d'un périmètre de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (art. L. 143-1 du code de l'urbanisme), des terrains situés dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d'urbanisme. en l'absence d'un document d'urbanisme : sont concernés les terrains situés dans des secteurs non encore urbanisés, à l'exclusion des bois et forêts.En outre, les terrains ne supportant que des friches, des ruines ou des installations temporaires, occupations ou équipements qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole sont assimilés à des terrains nus à vocation agricole préemptables.

2) Immeubles bâtis.

Comme auparavant, la Safer peut préempter en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole mais elle peut désormais également exercer son droit en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des cinq dernières années qui ont précédé l'aliénation, pour leur rendre un usage agricole s'ils sont situés dans les zones et espaces retenus pour caractériser les terrains nus à vocation agricole préem​ptables.

3) Droits démembrés de la propriété.

Avant l'entrée en vigueur de la loi d'avenir, le droit de préemption de la Safer ne s'appliquait qu'à l'aliénation de la pleine propriété des biens ruraux. Ainsi, la vente avec réserve d'usufruit ou du seul usufruit d'un fonds ne se trouvait pas soumise au droit de préemption sauf cas de fraude (Cass. civ. 3e  6 novembre 1970, n° 69-12.485, Bull. civ. III, n° 594). Désormais, les Safer peuvent exercer leur droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de l'usufruit ou de la nue-propriété des biens soumis à préemption.

La faculté de préemption de la nue-propriété de ces biens n'est toutefois admise que dans deux cas limitativement énumérés, soit :- lorsque la Safer en détient l'usufruit ou est en mesure de l'acquérir concomitamment ; lorsque la durée de l'usufruit restant à courir ne dépasse pas deux ans.
La loi prévoit également une exception : les acquisitions de la nue-propriété d'un bien par ses usufruitiers et celles de l'usufruit d'un bien par ses nus-propriétaires échappent ainsi à la préemption de la Safer (art. L. 143-4, 8° du code rural).

4) Cession de droits sociaux.

La loi d'avenir a élargi le droit de préemption des Safer aux aliénations à titre onéreux de la totalité des parts ou actions d'une société ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole, lorsque l'exercice de ce droit a pour objet l'installation d'un agriculteur et sous réserve du décret attributif.

5) Cession conjointe de terres et de droits à paiement découplés.

Par suite de la dernière réforme de la PAC et du remplacement à venir des droits à paiement unique par les droits à paiement de base, la terminologie a changé. Néanmoins, les modalités d'application de ce texte restent à déterminer par décret.

A NOTER : la détermination des surfaces boisées qui sont, en raison de leur nature même, exclues du champ d'application du droit de préemption est simplifiée par la loi LAAF qui fait référence au classement des parcelles au cadastre (art. L. 143-4, 6° du code rural).

II. Cessions à titre gratuit soumises au droit de préemption.

Un nouvel article L. 143-16 est inséré dans le code rural et de la pêche maritime par la loi Macron. Sont ainsi également soumis au droit de préemption des Safer, les biens, droits réels et droits sociaux à usage ou à vocation agricole, lorsqu'ils font l'objet d'une donation entre vifs. L'objectif étant de limiter les ventes déguisées. Seules échappent à la préemption des Safer, les donations familiales (effectuées entre ascendants et descendants, entre collatéraux jusqu'au 6e degré, entre époux ou partenaires de PACS et entre une personne et les descendants de son conjoint ou de son partenaire, ou entre ses descendants).

III. Nouveau droit de préemption partielle de la Safer.

Auparavant et en vertu du principe d'interprétation stricte du droit de préemption, lorsque des terres ou bâtiments agricoles étaient mis en vente avec un ensemble immobilier résidentiel, le droit de préemption de la Safer se trouvait paralysé pour le tout en raison de l'indivisibilité des biens aliénés. La loi d'avenir revient sur cette solution en autorisant, sous certaines conditions, la Safer à exercer le droit de préemption sur une partie seulement des biens aliénés.

En vertu de l'article L. 143-1-1 du CRPM, la Safer est autorisée à user de la préemption sur une partie des biens aliénés lorsque l'aliénation porte simultanément sur des terrains à usage agricole ou à vocation agricole et sur une ou plusieurs des catégories de biens suivantes :- des bâtiments à usage agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés ;- des bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole et bâtiments qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des cinq dernières années qui ont précédé l'aliénation (mentionnés au 2e alinéa de l'article L. 143-1) ;- des biens pour lesquels elle ne bénéficie pas d'un droit de préemption.

A NOTER :Lorsque la Safer préempte partiellement, le vendeur peut exiger que la préemption soit totale ou s'il accepte la préemption partielle, il peut demander une indemnisation de la perte de valeur des biens non acquis.

Sanction : En cas de défaut de notification d'une opération soumise au droit de préemption, le II du nouvel article L. 141-1-1 du CRPM prévoit deux dispositifs spécifiques au profit de la Safer :

- La Safer « peut, dans un délai de six mois à compter de la publication de l'acte de vente ou de donation ou, à défaut de publication, dans un délai de six mois à compter du jour où cet acte lui est connu, demander au tribunal de grande instance soit d'annuler l'acte en cause, soit, dans le seul cas de la vente, de la déclarer acquéreur en lieu et place du tiers ».

- Le texte réserve ensuite le cas d'un acte à titre onéreux faussement notifié en tant que cession à titre gratuit : la Safer peut alors, « dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle elle en a été informée, demander au tribunal de grande instance d'annuler » la cession.

Rappel sur les conditions d'exercice du droit de préemption : la Safer tient ses prérogatives de la loi et d'une habilitation administrative accordée par décret sur proposition du ministre de l'Agriculture (art. L. 143-1 ; L. 143-7 du code rural). Si elle était auparavant accordée pour une période limitée à trois ou cinq ans en général, elle intervient désormais pour une durée indéterminée

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